Ausschreibungen

Informeller Wettbewerb zur Begründung eines Erbbaurechts zum Bau eines Beachclubs im Dünenpark Grömitz

Das Ostseebad Grömitz ist eines der renommiertesten und bekanntesten Seebäder an der deutschen Küste. In den letzten Jahren hat sich Grömitz dynamisch weiterentwickelt. Mit mehr als 267.000 Gästen und rund 1.600.000 Übernachtungen im Jahr gehört Grömitz zu den großen Tourismusdestinationen in Norddeutschland. Die Gemeinde Grömitz mit ca. 7.000 Einwohnern ist am nordwestlichen Teil der Lübecker Bucht der schleswig-holsteinischen Ostseeküste gelegen. Zur Förderung der touristischen Entwicklung beabsichtigt die Gemeinde, gemeindeeigene Flächen in Premiumlage an der Ostsee – innerhalb der Planung des sogenannten „Dünenparks“, zum Zwecke der Bebauung mit einem Beachclub auf Erbpacht zu vergeben. Das operative Geschäft kann durch den Investor an einen externen Betreiber im Rahmen eines Pachtvertrages vergeben werden oder im Anschluss an die Realisierung des Bauvorhabens durch den Investor in Eigenregie übernommen werden. Das Baufeld ist im B-Plan Nr. 33 (Anlage 1) abgebildet.

Zur Findung des Investors führt die Gemeinde ein nicht-förmliches Auswahlverfahren durch. Auf dieses Verfahren ist förmliches Vergaberecht nicht anwendbar, da es sich nicht um einen öffentlichen Auftrag handelt. Insbesondere ist keine finanzielle Förderung oder Risikobeteiligung der Gemeinde vorgesehen. Daher handelt es sich um ein für die Gemeinde freibleibendes Ausbietungsverfahren. Durch seine Einleitung geht die Gemeinde keine Verpflichtung zur Grundstücksvergabe ein. Sie behält sich vor, das Verfahren abzubrechen, wenn keine aus ihrer Sicht tragfähigen Ergebnisse erzielt werden können. Für die Abgabe von Angeboten und die Beteiligung am Verfahren gewährt die Gemeinde keinerlei Kostenersatz. Eine Vergabe erfolgt mindestens auf Basis des vollen Verkehrswertes.

 

 

  1. Zeitraum:

Die Gemeinde strebt dazu den Abschluss eines Erbbaurechtsvertrags mit einer Laufzeit von 66 Jahren und eines städtebaulichen Durchführungsvertrages mit einem ausgewählten Investor an. Der Erwerber wird verpflichtet werden, innerhalb von einem Jahr nach Erwerb mit dem Bau eines Beachclubs zu beginnen und diesen binnen eines Jahres fertig zu stellen. Der Erbbaurechtsvertrag wird – auch zugunsten des Erbbaurechtsnehmers – unter den Vorbehalt (aufschiebende Bedingung/Rücktrittsrecht) gestellt, dass entsprechendes Planungsrecht geschaffen und (bei ordnungsgemäßer Genehmigungsplanung durch den Käufer) eine Baugenehmigung erlangt werden kann.

 

  1. Vertragsobjekt:

Begründung eines Erbbaurechtes und dessen Bebauung mit einer Laufzeit von 66 Jahren

Gemarkung Grömitz, Grundbuch von Grömitz, Teilfläche aus B-Plan Nr. 33

Flurstück 9-9518

Maximal zu verpachtende Grundstücksgröße: 1.370 m²

Geschossfläche: max. 2.414 m²

Zweigeschossig möglich

Grundflächenzahl 0,60 (0,50)

Die Lage ist aus der beigefügten Anlage 1 (B-Plan Nr. 33) ersichtlich.

 

  1. Erbbauzins:

Der Verkehrswert des Grundstücks beträgt nach Auskunft des Gutachterausschusses 700 EUR/qm. Angebote für den Erbbauzins unterhalb des sich aus dem Verkehrswert ableitenden Erbbauzins können aus beihilferechtlichen Gründen nicht berücksichtigt werden.

 

  1. Vorgesehene Nutzung:

Neubau eines Beachclubs als ganzjährige Vollgastronomie mit Take-Away Bistro.

 

  1. Vorhaben:

Die Gemeinde Grömitz hat für das oben genannte Grundstück Planungsrecht für die Errichtung eines neuen Beachclubs durch Erlass des Bebauungsplans Nr. 33 geschaffen.

Als namhafte Tourismusdestination hat die Gemeinde Grömitz konkrete Entwicklungsvorstellungen für die Zukunft. Zur Angebotsergänzung sucht die Gemeinde daher einen Investor mit Betreiber, der sich an die vom Tourismus-Service Grömitz gemachten Vorgaben aus dem in Anlage 2 dargestellten Konzept orientieren sollte. Das Konzept wurde basierend auf einer Wettbewerbsanalyse, einer Umfeldanalyse und der Betrachtung unterschiedlicher Trends aus den Bereichen Lifestyle und Food entwickelt und zahlt auf die Pläne zur zukünftigen Entwicklung des Ostseebades Grömitz ein.

Zusätzlich zur Konzeptentwicklung wurden grundsätzliche Leitgedanken formuliert, die für den Betrieb als Rahmenbedingungen gelten sollten:

  • Die Attribute für das Gesamtprojekt Dünenpark, an dem sich die Gestaltung und das Konzept des Beachclubs orientieren soll, sind: aktiv, gastlich, modern, öffentlich, natürlich, saisonunabhängig und ganzjährig, frisch, barrierefrei, bezahlbar/fair, nordisch, lebhaft und weiterhin an Familie, Jugend, Treffpunkt, Ausflugsziel, Ziel für Tagesgäste, Aufenthaltsqualität, Bewegung, Spaß und Animation.
  • Es ist beabsichtigt, den Strand durch den Tourismus-Service in den Bereich der heutigen Promenade zu verbreitern und dort Dünen anzulegen, in die dann unter anderem der Beachclub eingebettet wird. Dadurch entsteht ein direkter Strandzugang, der bei der Konzeption eine wichtige Rolle spielt.
  • 100 Plätze im Innenraum und 100 Plätze auf der Terrasse.
  • Architektonischer Entwurf, der zu allen vier Seiten ansprechend gestaltet ist.
  • Familiengerechtes, zielgruppengerechtes Ambiente.
  • Schaffung einer legeren Atmosphäre mit moderner Möblierung.
  • Fokus auf die Verwendung regionaler und frischer Produkte.
  • Szenige und originelle Aufenthalts- und Erlebnisqualität im Strand- und Sandbereich.
  • Räumlichkeiten als Eventlocation (z.B. Firmenevents, Hochzeits- und Geburtstagsfeiern) verwendbar.
  • Ganzjährige Bewirtschaftung von Frühstück bis Barbetrieb.
  • Abwechslungsreiches und neuartiges gastronomisches Angebot mit saisonaler Karte, das sich von den anderen Grömitzer Betrieben abhebt.
  • Prinzipien der Nachhaltigkeit und Fairness in allen Bereichen (auch baulich).
  • Sicherstellung einer hohen Servicequalität, unter anderem durch eine ausreichend starke Personaldecke.
  • Take-Away Bistro als Betriebsteil möglich.
  • Umfassendes Marketing- und Vertriebskonzept.
  • Berücksichtigung der derzeit noch offenen Gestaltungsvorgaben für den Standort „Dünenpark“ nach Rücksprache mit dem Tourismus-Service Grömitz.
  • Sportgeräteverleih ist möglich (SUP-Boards, Kajaks etc.).
  • Die Übernahme einer Strandkorbkonzession auf Höhe des dazugehörigen Strandabschnittes ist möglich. Die Konzession kann nach Genehmigung auch für das Aufstellen von Strandmöbeln und Sportgeräten genutzt werden.
  • Passende Veranstaltungskonzepte für den Sommer und den Winter

 

  1. Ablauf des Verfahrens:

Im Rahmen des informellen Wettbewerbs können potenzielle Interessenten Angebote für die Einräumung des Erbbaurechts bis zum 28.02.2019 abgeben. Die Angebote sind in Schriftform einzureichen (also nicht notariell beurkundet) und daher zunächst als Verhandlungsgrundlage zu verstehen. Die Angebote sind in einem verschlossenen Umschlag an den

Tourismus-Service Grömitz, Die Betriebsleitung Frau Janina Kononov und Herrn Lars Widder, Neuer Markt 1, 23743 Grömitz mit der Aufschrift „Angebot Beachclub Dünenpark“ zu adressieren.

 

Das Angebot soll enthalten:

  1. Detaillierte Vorhabenbeschreibung mit Betriebskonzept, das sowohl auf die empfohlenen Vorgaben aus dem Konzept aus Anlage 2 eingeht, als auch auf alle genannten Rahmenbedingungen aus Punkt 5.
  2. Architektonischer Entwurf
  3. Aussagekräftige Angaben von Referenzen mit Benennung von Ansprechpartnern der erbrachten vergleichbaren Leistungen.
  4. Angaben zur Rechtsform des Bewerbers und ggf. des künftigen Betreibers.
  5. Auflistung aller Unternehmen, die noch vom Bewerber gepachtet sind bzw. betrieben werden.
  6. Angaben zur vorgesehenen Finanzierung des Vorhabens (Finanzierungskonzept)
  7. Höhe Erbbauzins per anno.

Konkrete Vertragsentwürfe sind in dieser Phase noch nicht erforderlich.

 

Wichtige Hinweise für die Vorlage der einzureichenden Unterlagen:

Die u.a. Nachweise/Angaben/Unterlagen sind dem Angebot in der o.a.  Reihenfolge auf einem jeweils gesonderten Blatt unter Verwendung der o.a. Nummerierung beizufügen.

Die oben genannten Nachweise/Angaben/Unterlagen sind auch für alle Parteien einer Bietergemeinschaft vorzulegen. Alle Partner einer Bietergemeinschaft müssen das Angebot mit den dazugehörigen Vergabeunterlagen unterzeichnet einreichen, sowie einen Konsortialführer benennen.

Fehlen beim Einreichen des Angebots vorzulegende Unterlagen (Nachweise/Angaben/Unterlagen u. ä.) können diese fristbewehrt nachgefordert werden.

Für die Bewertung der Angebote ist ein zweistufiges Verfahren vorgesehen. Ein Auswahlgremium, bestehend aus Mitgliedern der Gemeindevertretung, der Verwaltung der Gemeinde Grömitz und des Tourismus-Service Grömitz wird alle eingereichten Angebote sichten und basierend auf den Angeboten eine Auswahl treffen. Es liegt damit im Interesse jedes Bieters, ein möglichst aussagekräftiges und belastbares Angebot abzugeben. Im Anschluss daran ist eine Projektpräsentation vorgesehen.

 

Die Angebote und Projektpräsentationen werden nach dem folgenden Schema bewertet:

  • Entwurf des Baukörpers 15 %
  • Betriebskonzept 25 %
  • Einfügen des Objektes in das Konzept Dünenpark und Ergänzung des gastronomischen Angebotes in Grömitz 10 %
  • Berücksichtigung der Vorgaben aus Konzept und Rahmenbedingungen 15%
  • Expertise / Knowhow des gastronomischen Betreibers 15 %
  • Wirtschaftskraft / Finanzierungsnachweis 15 %
  • Rechtsform des Investors bzw. des Betreibers 5%

Je Kriterium können 1 Punkt (weniger gut) bis 5 Punkte (sehr gut) vergeben werden. Die so ermittelte gewichtete Gesamtpunktzahl hat nur orientierenden Charakter. Es besteht kein Anspruch des Bieters mit der höchsten Gesamtpunktzahl auf Vertragsschluss und auch kein Anspruch auf eine Entschädigung in dem Fall, dass der Bieter den Zuschlag nicht erhält.

Insbesondere in dem Fall, dass mit dem Bieter mit der höchsten Gesamtpunktzahl kein befriedigendes Verhandlungsergebnis über vertragliche Fragen erzielt werden kann, wird die Gemeinde ggf. auf ein anderes Angebot zurückgreifen.

Mindestanforderung für alle Angebote ist, wie oben schon ausgeführt, dass der aus dem festgestellten Verkehrswert ermittelte Erbbauzins angeboten wird. Unabhängig davon bleibt eine Aktualisierung der Ermittlung des Verkehrswertes nach Maßgabe der konkreten Parameter des Konzepts vorbehalten.